На 17% планируется рост инвестиций в недвижимость по итогам 2021 года по сравнению с 2020-м. По оценкам Knight Frank, он достигнет впервые за всю историю 300 млрд рублей.
"Рекордные объемы инвестирования по большей части сформированы средствами девелоперов, которые приобрели в этом году площадки под жилье, — пояснил директор департамента по инвестициям и управлением активами Knight Frank Сергей Кузичев. Период 2020-21 стал финансово успешным для ключевых игроков и позволил нарастить капитал. Многие девелоперы провели первичное и вторичное размещение акций на бирже".
По мнению экспертов рынка, нацеленность девелоперов на покупку площадок под жилье можно будет наблюдать и в наступающем 2022 году. В структуре инвестиций по России в 2021 году прогнозируется лидерство площадок под девелопмент — 63%. Второе место займет офисная недвижимость с 13%, а третье — складской сегмент, доля которого составит 12%. В тройке лидеров, как и в прошлом году, место торговой недвижимости займут склады, и это оправданно. Этот сегмент развивается очень активно, причем не только в Москве, но и по всем регионам. Хотя, как и в столице, в субъектах РФ площадки под девелопмент остаются сегментом-лидером в общем объеме. Общий же объем инвестиций в недвижимость в регионах России составит 90 млрд рублей в 2021 году и 96 млрд рублей в 2022 году (+11% и 7% соответственно).
Как объясняют рекордные объемы инвестиций в недвижимость опрошенные "РГ" эксперты рынка? По мнению Владимира Щекина, совладельца Группы Родина, на активности застройщиков повлияла не только пандемия, но и стимулирующие программы государства. "Благодаря снижению ставок по ипотеке в 2020 — первой половине 2021 года спрос на новостройки побил все рекорды, что косвенно сказалось и на вторичном рынке, — полагает он. К сентябрю, по данным ЦБ РФ, банки выдали участникам долевого строительства 1,3 трлн рублей в виде ипотечных кредитов. Фактически это инвестиции в жилищное строительство.
— Тренды 2022 года будут определяться, на мой взгляд, векторами экономической и денежно-кредитной политики государства, а также некоторой "подстройкой" экономики под новые условия, вызванные пандемией, — пояснила "РГ" управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. Мы видим, что экономическая активность постепенно восстанавливается, растет спрос на складскую недвижимость из-за расширения сектора онлайн-продаж и офисную недвижимость из-за низкой девелоперской активности в прошлые годы. Вероятно, интерес к данным форматам продолжит увеличиваться. Особенно в сегменте складской недвижимости. А вот инвестиции в покупку участков под жилищное строительство, вероятно, плавно начнут снижаться. Ажиотажный спрос на жилье у конечных покупателей завершился, и девелоперы, судя по данным статистики, достаточно быстро восполнили свои портфели и пополнили земельные банки.
По словам эксперта, в следующем году, вероятнее всего, спрос будет сохраняться на среднем уровне (не превысить средние значения соответствующих показателей 2018-2021 гг.). Однако для противодействия разгоняющейся инфляции Центробанк регулярно повышает ключевую ставку, и это ведет к ослаблению активности покупателей на первичном рынке жилья из-за повышения стоимости ипотеки. Более того, глава ЦБ Эльвира Набиуллина на заседании Госдумы 16 ноября 2021 года заявила, что в следующем году ключевая ставка будет находиться в диапазоне 7,3-8,3%. А это отразится на величине ставок по кредитам (в том числе ипотечным). Поэтому, как считает Надежда Коркка, стоит ожидать их удорожания, что негативно скажется на спросе в 2022 году.
На что стоит обратить внимание инвестору
Пять основных критериев выбора наиболее удачного варианта для инвестиций, в том числе для последующей перепродажи или сдачи в аренду, от экспертов "Метриум".
1. Ближе к центру
Основной критерий поиска для инвестора в сегменте "бизнес" — это локация. Аудитория покупателей или арендаторов такого жилья прочно связана с центром различными "нитями". Прежде всего, это бизнес, работа, шоппинг и услуги, образование — все это в Москве по-прежнему сосредоточено в центре, поэтому, выбирая жилье, любой покупатель с достаточным бюджетом предпочтет жить как можно ближе к центру.
"Несмотря на близость центра города, насыщенного различными социальными и коммерческими объектами, нужно обращать внимание и на собственную инфраструктуру выбранного комплекса, — комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО "Ривер Парк". — С этой точки зрения лучше выбирать крупные кварталы и жилые комплексы, так как в них застройщики предусматривают максимум собственных магазинов, кафе, ресторанов, отделений служб доставки, аптек. Помимо этого, в крупных проектах часто появляются собственные детские сады и школы. Все эти факторы играют роль при перепродаже квартиры семейным покупателям".
2. Короткое транспортное плечо
Инвестору следует лучше присмотреться непосредственно к окрестностям рассматриваемых комплексов. На этом уровне поиска нужно обратить внимание на транспортную доступность. Клиентская аудитория сегмента новостроек "бизнес" состоит в основном из автомобилистов, поэтому для них нужно выбирать комплексы с коротким путем на близлежащие транспортные магистрали столицы. При этом нельзя упускать из вида метро. Во-первых, среди покупателей новостроек бизнес-класса много семей, члены которых пользуются общественным транспортом. Во-вторых, инвестиционные квартиру или апартамент могут арендовать иностранные туристы, которые также часто ориентированы на метро для быстрого и частого перемещения по городу. С этой точки зрения выгодно расположение у новостроек вблизи кольцевых линий метро, а также МЦК.
Поскольку инвестиционные квартиры часто арендуют туристы, есть смысл искать новостройки, расположенные сравнительно недалеко от Белорусского, Киевского и Павелецкого вокзалов, которые связаны с московскими аэропортами аэроэкспрессами.
3. В двух шагах от ВДНХ
Проще всего продать или сдать в аренду жилье в сегменте рынка новостроек бизнес-класса то, которое находится рядом с центрами социальной активности. Прежде всего, речь идет о деловых районах. Для квартиры или апартамента в комплексе рядом с Москва-Сити легко подыскать покупателей или арендаторов, которые хотят жить в шаговой доступности от места работы.
Среди желательных "соседей" для инвестиционной недвижимости еще исторические, культурные и развлекательные достопримечательности. Они также привлекают внимание покупателей жилья и в особенности внутренних и зарубежных туристов, которые посещают столицу. Выгодно сдавать в аренду квартиры или апартаменты рядом с уникальными объектами. Кроме того, пользуется спросом жилье и рядом с историческими парками и достопримечательностями.
4. Хотите сэкономить? Покупайте апартаменты
Чтобы максимизировать доходность инвестиции, нужно потратиться как можно меньше на стадии вложений. Для перепродажи, безусловно, лучше приобретать квартиру на раннем этапе строительства. Сейчас застройщики возводят жилье на средства банков, поэтому большого смысла выжидать ради наблюдения прогресса на стройке нет — инвестиции гарантированы от потери, так как внесенные дольщиком средства хранятся на эскроу-счетах банка-кредитора строительства.
Покупателю квартиры для сдачи в аренду тоже лучше инвестировать в котлован. Хотя старт его арендного бизнеса будет отложенным, он заработает больше, чем его конкурент, который купит квартиру в готовом доме по более высокой цене.
Еще один способ сэкономить — приобрести апартаменты, а не квартиры, если помещение будет сдаваться в найм. Как правило, апартаменты дешевле аналогичных квартир на 15-30%. Если же помещение будет перепродаваться для постоянного жительства, то все-таки лучше выбрать квартиру.
5. Присмотритесь к white box
Квартиры или апартаменты с отделкой — наиболее предпочтительный вариант для инвестиций. Это очевидное решение для тех, кто вкладывается в арендный бизнес — готовую квартиру можно быстрее сдать в наем, не затрачиваясь на ремонт. Конечно, квартира с отделкой дороже, но стоимость ремонта от застройщика гораздо ниже, чем если инвестор выполняет его собственными силами.
Все более разумным вариантом квартира с отделкой становится и для последующей перепродажи. Современные покупатели жилья бизнес-класса более прагматично подходят к личным финансам, они не всегда склонны к большим затратам и часто хотят экономить время на ремонте. К такой позиции их подталкивает и резкий рост стоимости строительных и отделочных материалов в последний год. Еще один вариант отделки для квартиры на продажу — white box. В этом случае инвестор сможет привлечь клиентов, которые хотят сами провести косметический ремонт, но избежать длительного и затратного подготовительного этапа.
